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珠府办字〔2015〕61号关于印发《加强住宅小区物业管理的实施方案》的通知
作者:  来源:  发布时间:2015/11/25 11:53:23  【字体:  

珠府办字〔201561

 

关于印发《加强住宅小区物业管理的

实施方案》的通知

 

区政府各部门,竟成镇人民政府、各街道办事处,区直有关单位:

《加强住宅小区物业管理的实施方案》已经区政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。

                    

 

 

 

                   20151020    

 

 

关于加强住宅小区物业管理的实施方案

 

为进一步加强珠山区住宅小区物业管理工作,提高物业管理水平,不断改善人居环境,根据国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《景德镇市关于加强小区物业管理实施方案》文件精神,结合我区实际情况,特制定本方案。

一、目标要求

物业管理坚持“属地管理、部门联动、业主参与”的总体原则,建立区、街道、社区三级管理的物业管理体制,形成社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业三位一体的工作机制,实现物业管理行业的社会化、市场化、专业化和规范化。以区住建局为行业指导,街道为属地指导,充分结合社区管理,明确政府各职能部门的管理职能和任务,努力构建平安、和谐社区新体制。通过努力,基本实现下列目标:

(一)各级物业管理工作组织健全,人员、经费、保障措施到位,管理、指导、考评体系完善。

(二)物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等服务机构健全。

(三)消费模式、信用关系、沟通平台始终处于互惠、互信、互动状态。

(四)符合成立业主大会条件的新建小区业主委员会成立率达100%,并推行业委会法人登记制度。

(五)小区内乱停车、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱堆放、乱摆摊等“六乱”现象有效遏制。

二、加强领导,确保物业管理工作健康、有序发展

强化组织领导,成立珠山区住宅小区物业管理工作协调小组,组长由区政府分管城建的副区长兼任,区住建局局长任副组长,协调小组成员单位由区住建局、区公安分局、区市场监督管理局、区人防办、区城管行政执法局、区环卫局、区环保局、街道、社区居委会等单位组成,办公室设在区住建局。采取联席会议制度,协调处理珠山区住宅小区物业管理的重大事宜。

三、理顺管理体制,强化物业管理工作职责

(一)落实属地管理职责。

各街道:城市建设管理办公室负责协调物业管理工作,配合区住建局做好物业管理工作,主要职责:

1.负责协调辖区内物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

2.负责组织、协调和指导业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作。对不能正常开展工作的业主委员会,组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。对无法成立业主大会的小区,组建小区物业管理委员会,代行使业主大会和业主委员会职责。

3.监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展物业自治管理工作。

4.建立社区物业服务中心,完善社区公共服务体系,为业主提供基本服务。

5.建立物业管理联席会议制度,牵头组织社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业和相关职能部门参加的联席会议,及时解决物业管理中的综合性问题。

6.建立物业服务矛盾投诉调解机制,受理辖区内物业服务方面的矛盾纠纷。

7.做好辖区内物业服务企业、业主委员会的备案工作。

8.负责辖区内专项维修资金和物业质量保修金使用的监督和核实。

9.指导、监督社区居民委员会物业管理工作。

10.配合区住建局做好物业管理企业考核工作。

社区居民委员会:应当协助和配合街道做好辖区内物业服务的落实工作,主要职责:

1.参与业主大会、业主委员会筹建、成立的组织工作,组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则,指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理工作。

2.参与新建物业竣工交付使用验收,加强对物业交接工作的监管,协调处理物业退管工作。

3.协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

4负责辖区内专项维修资金和物业质量保修金使用的监督核实。

(二)强化行业职能部门的职责。

区住建局主要职责

1.贯彻执行国家、省、市有关物业管理的方针,政策和法律、法规并负责组织实施。

2.指导、监督住宅小区物业服务企业实现社会化、专业化、规范化经营。

3.与街道、社区一起指导行政辖区内的住宅小区依法召开业主大会和业主委员会;负责对成立业主委员会进行审批。

4.负责行政辖区内物业服务质量的监督管理;负责物业服务企业暂定资质审批。

5.负责对行政辖区内所有的物业服务企业进行考核。

6.负责对行政辖区内物业服务招投标、物业服务合同签订、收费的监督管理。

7.负责行政辖区内专项维修资金和物业质量保修金的监督管理,按照市维修资金管理部门授权负责对辖区内的市管维修资金使用进行勘查。

8.受理、处理物业管理工作相关信访投诉。

9.物业使用和维修的监督管理。

10.负责行使对本行政辖区内物业管理相关的行政处罚权。

11.其他监督管理职责。

区城管行政执法局主要职责:负责对物业服务区域内违反市政、绿化、装修、市容管理,破坏房屋外立面,辖区内环境、噪声、违章搭建和擅自改变房屋使用性质等方面法律、法规、规章规定的违法行为的行政处罚。

区公安分局主要职责:负责指导住宅小区、业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施,督促物业服务企业做好治安协助工作;加强小区内治安巡逻,加大小区违法犯罪活动尤其是传销、盗窃等案件的打击力度,提高破案率;指导业主委员会对小区内地面停车泊位和规定行车路线进行划定,并会同城管、规划等部门在物业服务区域外城市次干道上划定临时停车位;对物业服务区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道以及强行停放大型客车和油罐车(化学品车)的行为采取强制措施,予以拖离;外勤民警参与介入管辖区域内物业管理联席会议。

区市场监督管理局主要职责:负责查处物业服务区域内非法广告行为和无照经营、异地设立经营(办公)场所行为,对利用住宅或车棚(库)做有严重干扰居民正常生活或严重影响周围环境的经营(办公)场所一般不予核发营业执照。

区环保局主要职责:负责对物业服务区域及周边的建设项目依法进行环境印象评价文件的审批和环境保护设施的竣工验收;对物业服务区域及周边建设工地噪声、废水、废气等依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及到环保的投诉和纠纷进行调查处理。

各专业单位主要职责: 供水、供电、供热、供气、消防、邮政、通讯、有线电视等专业单位负责物业服务区域内的相应共用设施设备的维修、更新和养护。各专业单位须接受建设单位或小区业主大会对小区公用设施设备的移交。

(三)严格规范相关主体行为职责。

建设单位:要严格按照规定配置物业管理用房和业主委员会办公用房以及其他物业管理相关的基础设施、公共设施;对新建住宅小区实行前期物业管理,提供前期物业管理开办费(用于购买物业办公设备等固定资产);承担筹备召开首次业主大会会议的所需费用;对已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担;要做好物业承接查验时的相关资料移交工作;要按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

物业服务企业:应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质;物业服务企业承接物业时应当向区住建局办理备案手续;物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业服务区域内的安全防范工作;物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、业主缴费情况、公共水电费分摊情况等如实公示;对业主或者使用人违反国家有关规定和业主规约的行为,发现后应及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应及时报告相关职能部门。

业主委员会:由业主大会选举产生。由居住在该住宅小区社区居委会成员或支部党员以及热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主共同组成。业主委员会成员可采取有偿制度。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向区住建局和所属街道进行备案。业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同,同时做好被解聘的物业服务企业向新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案的监督确认工作;对业主、物业使用人未按照物业合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会协助物业服务企业上门催交,督促其限期交纳。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况,接受业主的监督。

业主:在享有法律、法规规定权利的同时,应遵守管理规约和有关规章制度,执行业主大会和业主委员会作出的决定,按时交纳物业服务费用,正确行使专项维修资金使用表决权,履行法律、法规规定的义务。区、直各单位督促单位职工按时交纳物业管理费用。

四、实行分类管理,建立符合实际的物业管理模式

(一)新建住宅小区的物业管理。全面推行市场化的物业管理等级性有偿服务。一是交付前,由市房管局牵头联合市建设局以及区住建局、街道办事处等单位对相关的物业配套设施、公共设施、基础设施进行验收,并将物业配套设施建设纳入考核指标;开发建设单位通过招投标选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理。二是交付后,业主委员会尚未成立的,继续实施前期物业管理;业主委员会成立的,业主委员会要做好物业服务相关的配套设施的验收,并按规定做好物业服务企业续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。

(二)旧住宅小区的物业管理。按照“分步实施、先易后难”的原则,由区住建局牵头,对所辖区范围内尚未改造的旧住宅小区,以道路、保洁、路灯、绿化等基础设施为重点,分期分批进行治理改造,并实施小区封闭。一是改造后的具备物业管理条件的小区,由街道组织成立业主大会和业主委员会,并选聘专业物业服务企业,按等级实施物业管理服务。二是对不完全具备物业管理条件的小区,由社区居委会落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理。三是对失管小区及零散居民楼,采取“栋楼管理”模式,由社区居委会负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施的维护。

(三)每个街道选取2-3个小区开展物业管理试点工作,创成我区示范小区,并适时将该创建工作逐步在全区推广。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                              

抄送:区委各部门,区纪委办公室,区人大常委会办公室,

        区政协办公室,区人武部,区法院,区检察院,群众团体。                      

  珠山区人民政府办公室秘书科               20151023日印发



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